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Panorama Bureaux Ile-de-France T1 2015

  ​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​Paris, une attractivité inégalée auprès des entreprises

Dans un contexte locatif morose en ce début d’année on pourra retenir la performance de Paris dans son ensemble qui capte plus d’un mètre carré sur deux commercialisé début 2015. Avec 56% de la demande placée Paris intra-muros atteint un poids inégalé dans le marché alors que sur le long terme le ratio est habituellement inférieur à 40%.

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​Marché de l'investissement


Le marché de l’investissement est de nouveau porté par une demande qui ne faiblit pas au 1er trimestre. Avec un total de 3,565 milliards d’euros investis en Île-de-France, le marché achève un 1er trimestre très actif en hausse de 13% par rapport à 2014.

« Le marché poursuit sur la dynamique de l’an passé et les éléments stimulant la demande d’investissement sont nombreux. Entre la baisse des taux des obligations et la collecte record des SCPI et des assurances vie, la pression d’investir reste forte. » explique Stephan von Barczy, Directeur du Département Investissement de JLL.
Panorama bureaux Ile-de-France | Etude | JLL

 
Contrairement à l’année passée, la performance du marché n’est pas le fait d’une transaction phare de grande ampleur ; point de « Coeur Défense » pour doper les volumes, mais des transactions de plus de 100 millions d’euros. Depuis le début de l’année ce segment a acté 13 opérations, soit 6 de plus que l’an passé à la même époque pour un volume de 2,5 milliards d’euros, en hausse de 20%.

Le marché confirme de nouveau sa dimension internationale avec une répartition à parts égales des volumes entre les français et les internationaux. Les investisseurs français ont été également très actifs sur les grands volumes (> 100 M€) qui sont traditionnellement le terrain de jeu des investisseurs internationaux. Au 1er trimestre les français représentent la moitié des transactions et des investissements réalisés sur ce segment de marché avec par exemple la prise de participation d’ALTAREA COGEDIM dans le centre commercial « Qwartz » à Villeneuve-la-Garenne ou encore l’acquisition par SOGECAP de l’opération « M7 » dans le 13ème arrondissement.

Sous la pression de la demande et d’une baisse de la rémunération des actifs concurrents de l’immobilier, les taux de rendement dans leur ensemble sont orientés à la baisse. Aujourd’hui il n’est plus exceptionnel de parler de rendements inférieurs à 4% pour de bons produits parisiens. À la fin du 1er trimestre, le taux de rendement prime parisien en bureaux perd 25 points dans le QCA et se situe dans une fourchette comprise entre 3,50% et 4,00%.

Du côté des VEFA, la tendance amorcée en 2014 se poursuit en début d’année avec un regain d’appétit du marché pour le développement. Parmi les transactions phares du 1er trimestre on retiendra la cession de l’opération « Ecowest » à Levallois-Perret qui a été acquise par ADIA ou encore la deuxième tranche de CityLights à Boulogne-Billancourt acquise par GECINA, toutes deux faisant partie du segment des grandes
transactions.

Marché locatif


Le marché locatif enregistre un début d’année 2015 particulièrement difficile avec à peine 373 000 m² de bureaux commercialisés sur les trois premiers mois de l’année.

Ce sont essentiellement les grandes transactions (> 5 000 m²) qui ont fait défaut au marché en ce début d’année (11 transactions contre 15 l’an dernier), et elles sont d’une taille unitaire plus petite.
En effet, la plus grande transaction du trimestre étant la prise à bail par PSA de la seconde partie d’« Art & Fact » (~15 000 m²) à Rueil-Malmaison.

Le segment des petites et moyennes surfaces (inférieures à 1 000 m²) a très légèrement augmenté en un an (+7% en volume), alors que celui des surfaces intermédiaires (1 000 - 5 000 m²) est en repli (-21%), ce dernier est toujours directement impacté par la situation économique locale avec un tissu d’entreprises intermédiaires qui continue de pâtir de la faible croissance de la France au 4ème trimestre.

Si l’on observe la répartition géographique de la demande placée, on constate que Paris se taille la part du lion, en concentrant plus de la moitié des mètres carrés commercialisés en Ile-de-France sur les trois premiers mois de l’année, ce qui est nettement au-delà de son ratio habituel (35-40%).

L’abondance de l’offre sur le marché francilien persiste, toutefois le stock vacant est repassé juste en-dessous du seuil symbolique des 4 millions de mètres carrés de bureaux, ce qui représente toujours un taux de vacance 7,6% pour l’Île-de-France.

Les loyers « prime » faciaux connaissent des évolutions hétérogènes d’un secteur à l’autre, mais restent globalement compris dans la fourchette basse des valeurs.

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