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Panorama Bureaux IDF - Investissement

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​Panorama Bureaux IDF - Investissement​

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 Un marché animé par les arbitrages d’investisseurs étrangers

Après un début d'année timide, les engagements ont progressé de trimestre en trimestre sur le marché francilien de l'investissement. 5,5 milliards d'euros ont ainsi été investis au 3ème trimestre 2016, portant la performance globale depuis le début de l'année à 12,4 milliards d'euros, un résultat en progression de 6 % d'une année sur l'autre et supérieur de 36 % à la moyenne de long terme.

Après la cession de la « Tour First » au 2ème trimestre pour un montant estimé à 800 millions d'euros, 2 transactions de plus de 500 millions d'euros sont venues animer le marché au cours de l'été.   AMUNDI a acquis trois actifs franciliens cédés par KANAM dans le cadre d'un portefeuille européen pour un montant estimé à 700 millions d'euros et GIC a cédé deux immeubles parisiens emblématiques à un investisseur institutionnel français pour un montant d'environ 500 millions d'euros. Ce dynamisme est venu compenser un léger recul d'activité sur les transactions d'un montant compris entre 100 et 300 millions d'euros. Depuis le début de l'année, 28 transactions d'un montant supérieur à 100 millions d'euros, représentant un total de 7,3 milliards d'euros, ont été enregistrées, contre 38 l'an dernier à la même période pour un total de 7,8 milliards d'euros (-6 %). Sur les autres segments de marché, l'activité continue de progresser, avec des hausses respectives de 39 % pour les opérations d'un montant inférieur à 50 millions d'euros (2,8 milliards d'engagements), toujours aussi liquides, et de 19 % pour les transactions d'un montant compris entre 50 et 100 millions (2,3 milliards), et ce malgré un nombre de produits limité. Tous segments confondus, le nombre de transactions reste très nettement supérieur aux niveaux observés ces dernières années, avec 213 opérations enregistrées au cours des neuf derniers mois, contre seulement 156 en moyenne à la même période sur les cinq dernières années.

En termes de géographie, la répartition des engagements demeure assez équilibrée entre les différents secteurs franciliens. Le Quartier Central des Affaires, qui a vu sa performance doubler d'une année sur l'autre, caracole toujours en tête avec 2,6 milliards d'euros. Il est suivi de très près par le Croissant Ouest (2,5 milliards d'euros), où les secteurs Neuilly-Levallois et Péri-Défense ont particulièrement bien performé. A La Défense (1,7 milliard d'euros d'engagements depuis le début de l'année), les cessions récentes des tours « CBX » et «  Egée » et « Europe » sont venues confirmer la bonne dynamique observée sur la première partie de l'année. La Deuxième Couronne reste également bien orientée, avec 912 millions d'euros investissements. Seule la Première Couronne se démarque de cette tendance haussière avec seulement 1,2 milliard d'euros engagés, un volume en recul de 30 % d'une année sur l'autre. Si la cession récente de l'opération « Elyps » pour un montant d'environ 180 millions d'euros a permis à la Première Couronne Est d'enregistrer des résultats corrects, le Nord et le Sud ont vu leurs performances divisées par deux.

Si les bureaux (10,3 milliards d'euros) et les commerces (1,4 milliard) ont réalisé des performances équivalentes d'une année sur l'autre, les niveaux d'engagements observés sur les actifs industriels et logistiques ont plus que doublé sur la même période. Les entrepôts réalisent ainsi, avec 545 millions d'euros d'investissements, leur meilleure performance depuis 2007.

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Le marché francilien de l'investissement reste très nettement dominé par les investisseurs français, à l'origine de près de 80 % des engagements. Leur part s'est cependant réduite au cours des trois derniers mois, au profit d'investisseurs de nationalités variées. Les investisseurs américains et coréens ont été les plus actifs, avec plus de 500 millions d'engagements. Cette variété se retrouve également du côté des vendeurs, avec pas moins de 7 nationalités étrangères représentées au 3ème trimestre 2016. Au global, depuis le début de l'année, les investisseurs étrangers sont clairement net-vendeurs, avec près de 5,2 milliards d'euros de cessions mais seulement 2,4 milliards d'acquisitions. Les allemands ont été particulièrement actifs en matière de cessions (1,6 milliard d'euros) avec, notamment, KANAM qui continue de solder des actifs dans le cadre de sa liquidation. En parallèle, le marché francilien est également animé par des arbitrages de la part d'investisseurs étrangers en recherche de plus-value.

Face à la concurrence vive qui s'exerce sur les actifs « core », les investisseurs continuent de reporter leur intérêt sur des actifs plus risqués ; les acquisitions de type « value-add/opportunist » ont ainsi représenté 34 % des engagements depuis le début de l'année, une part en légère hausse d'une année sur l'autre (31 % en 2015). Les nombreuses VEFA en blanc intervenues depuis le début de l'année attestent de cette prise de risque.

Déjà positionnés à un point bas historique, les taux de rendement prime ont connu une nouvelle compression au 3ème trimestre, atteignant un nouveau plancher. Le taux de rendement prime s'établit ainsi à 3,00 % dans le QCA et à 4,25 % à La Défense. Pour autant, avec des OAT tombées à 0,12 % fin septembre 2016, l'immobilier conserve toute son attractivité par rapport aux autres supports de placement avec une prime de risque de 288 points de base.


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