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Etudes France

Rapport

Grand Paris et immobilier d'entreprises, tendances futures : Ligne 15 Sud de Boulogne à Vitry


En matière d'immobilier, la future ligne 15 desservira un territoire très vaste et hétérogène : la 1ère couronne sud de Boulogne-Billancourt à Vitry-sur-Seine, le secteur de Créteil et à l'est Marne-la-Vallée. La présente étude se concentre sur le secteur de la 1ère couronne sud qui est le marché tertiaire le plus développé actuellement.

Au sein de la 1ère  couronne sud, la ligne 15 sud va irriguer des marchés très divers : elle partira du pôle très dense, mature et établi de Boulogne-Issy ; traversera les marchés secondaires du sud de Paris ; et à l'est viendra desservir des territoires émergeants en matière tertiaire vers Villejuif et Vitry-sur-Seine.

Ces trois secteurs ont en commun la nécessité d'améliorer leur accessibilité et à faire face à des défis qui leur sont propres :

• A Boulogne-Issy : la compétitivité et la position de pôle tertiaire majeur face à des marchés concurrents où les prix sont plus attractifs ;

• En 1ère couronne sud : le manque de densité et la difficile émergence d'un pôle tertiaire cohérent ;

• A l'est, le renouvellement urbain avec le portage sur le long terme d'un programme de très grande ampleur.

Le projet du Grand Paris, s'il s'incarne essentiellement dans le développement de nouveaux transports en commun et la mise en oeuvre de nouveaux pôles économiques (Clusters), permet également la réalisation de grands projets urbains. La 1ère couronne sud est riche de grands projets qui, couplés au nouveau réseau de transports, peuvent changer le visage de certaines villes.

Le Grand Paris et les projets qui sont menés actuellement, ou annoncés, soulèvent de nombreux questionnements.

Seront-ils susceptibles de changer les équilibres au sein de la 1ère couronne sud et au sein de la 1ère couronne en général ? Permettront-ils à Boulogne-Issy de faire face à une concurrence croissante ? Feront-ils émerger un nouveau marché plus cohérent au sud ? Permettront-ils de faire émerger un nouveau pôle à l'est ?

Les prix de l'immobilier résidentiel et tertiaire seront-ils affectés par ces projets ? Certains marchés vont-ils voir leurs valeurs progresser plus rapidement que d'autres ? Verra-t'on des phénomènes de lissage des prix entre les différents secteurs ?

Nous nous sommes appuyés sur des exemples en Ile-de-France mais également sur l'exemple de Crossrail à Londres pour extrapoler quel pourrait être le surcroît de performance de ces marchés en valeur à horizon 2025.

In fine, le profil de risque de ces marchés va-t-il changer significativement pour les investisseurs et quels sont les paris à faire ?

 

 

Retrouvez l’interview de Jean-Pierre Nourrisson, Directeur Général SADEV 94

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